Проверка сметной документации по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома

На негосударственную экспертизу была представлена сметная документация на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома. В отличие от ряда расчётов, выполненных через базисный уровень цен 2000 года, эта смета была составлена ресурсно-индексным методом непосредственно в текущем уровне цен II квартала 2023 года. Эксперты проверяли количественные, стоимостные и ресурсные показатели, применённые сметные нормативы, расценки и коэффициенты, после чего документация получила положительное заключение.

Что было представлено для проверки капитального ремонта кровли

В исходный комплект входили договор на проведение экспертизы, сметная документация и ведомость объёмов работ по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома. Сметная документация содержала расчёт стоимости, а ведомость объёмов определяла состав и количество работ, положенных в основу этого расчёта.

Объектом экспертизы являлась именно сметная документация. В заключении отсутствуют сведения о выполненных инженерных изысканиях, задании на проектирование и самостоятельной оценке проектных решений. Поэтому результат относится к стоимости капитального ремонта и применению сметных нормативов, а не к техническому состоянию кровли или конструктивному обоснованию её ремонта.

Смету составили ресурсно-индексным методом

Локальный расчёт выполнен ресурсно-индексным методом в текущем уровне цен по состоянию на II квартал 2023 года. В качестве государственной сметно-нормативной основы использовалась ФСНБ-2022, утверждённая приказом Минстроя России № 1046/пр, с изменениями, перечисленными в экспертном заключении.

Это существенно для понимания расчёта: в документе не приведена отдельная итоговая стоимость ремонта в базисных ценах 2000 года с последующим переводом единой суммы в текущий уровень. Стоимость формировалась по ресурсно-индексной модели с использованием сметных цен строительных ресурсов и соответствующих индексов II квартала 2023 года.

ФСНБ-2022 использовалась с учётом изменений

В заключении указано применение Федеральной сметно-нормативной базы ФСНБ-2022 с изменениями, внесёнными приказами Минстроя России № 378/пр, № 703/пр, № 905/пр и № 1133/пр. Именно этот набор нормативных данных составлял основу проверенного расчёта на дату его подготовки.

Дополнительно применялась Методика определения сметной стоимости, утверждённая приказом Минстроя России № 421/пр в редакции приказа № 557/пр, а также Методика определения сметной стоимости с применением федеральных единичных расценок и их отдельных составляющих, утверждённая приказом № 648/пр.

Все эти документы относятся к нормативной цепочке конкретной сметы. Положительное заключение 2023 года не означает, что те же редакции нормативной базы следует автоматически применять при подготовке нового расчёта в более позднем периоде.

Текущий уровень цен формировался по стоимости строительных ресурсов

Для определения стоимости использовались сметные цены строительных ресурсов и индексы изменения сметной стоимости по группам однородных строительных ресурсов на II квартал 2023 года. В заключении они связаны с данными Минстроя России, опубликованными для территории исходного объекта.

Расчётная последовательность поэтому зависела не только от выбранных норм, но и от стоимости ресурсов и индексов, относящихся к конкретному кварталу. Эти показатели являются исторической частью проверенного расчёта и не могут переноситься на капитальный ремонт кровли в Комсомольске-на-Амуре без определения актуальных региональных показателей и нового ценового периода.

Накладные расходы рассчитывались по видам работ

Накладные расходы были приняты по соответствующим видам работ на основании Методики, утверждённой приказом Минстроя России № 812/пр, с учётом редакций приказов № 636/пр и № 611/пр.

Они входили в общую структуру сметной стоимости наряду с прямыми затратами и не рассматривались как произвольная надбавка к итоговой сумме. Экспертиза оценивала расчёт в той последовательности, в которой эти начисления были предусмотрены действующей для документа методикой.

Сметная прибыль также определялась по видам работ

Сметная прибыль рассчитывалась в соответствии с Методикой, утверждённой приказом Минстроя России № 774/пр, в редакции приказа № 317/пр. Как и накладные расходы, она принималась по видам работ.

Таким образом, положительный результат экспертизы охватывал не только стоимость отдельных ресурсов и применённые нормы, но и нормативные начисления, участвовавшие в формировании общей стоимости капитального ремонта кровли.

В расчёте предусмотрели двухпроцентный резерв

Самостоятельным элементом сметы стал резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размере 2 процентов. В заключении его применение связано с пунктом 179а Методики, утверждённой приказом № 421/пр, и отдельным письмом заявителя, представленным для рассматриваемой документации.

Наличие резерва важно для структуры итоговой стоимости: он был прямо предусмотрен конкретным расчётом и вошёл в объём проверенных сметных показателей. Из этого нельзя делать универсальный вывод, что для любого капитального ремонта кровли должен применяться такой же размер резерва — его основание необходимо определять для каждой документации отдельно.

Стоимость капитального ремонта определена в ценах II квартала 2023 года

Общая стоимость ремонтно-строительных работ в текущем уровне цен II квартала 2023 года составила 9 161,933 тыс. рублей. Именно эта величина повторно зафиксирована в итоговых выводах экспертизы.

Заключение не приводит отдельной первоначальной и скорректированной стоимости и не устанавливает размер экономии после экспертной проверки. Поэтому сумму 9 161,933 тыс. рублей следует воспринимать как подтверждённую стоимость рассмотренной сметной документации, а не как результат уменьшения или увеличения ранее заявленной цены.

НДС вошёл в общую стоимость ремонта

Налог на добавленную стоимость был учтён по ставке 20 процентов. В общей стоимости капитального ремонта указано 1 526,989 тыс. рублей НДС.

Эта сумма относится к конкретному расчёту в ценах II квартала 2023 года. Она не является самостоятельным нормативом для других объектов и должна рассматриваться только вместе с общей стоимостью и условиями проверенной сметы.

Что экспертиза установила по расценкам и коэффициентам

В выводах заключения указано, что сметная документация по капитальному ремонту кровли выполнена в полном объёме. Применение расценок и коэффициентов признано обоснованным и соответствующим документам ценообразования.

В источнике не приведён перечень исключённых работ, уменьшенных объёмов, заменённых расценок или иных отдельных корректировок. Поэтому положительное заключение нельзя дополнять предположениями о выявленной экономии или устранённых завышениях, если таких результатов документ не содержит.

Итогом стало подтверждение достоверности сметной части

Общий вывод экспертизы — сметная документация на ремонтно-строительные работы соответствует нормативам в области сметного нормирования и ценообразования и является достоверной в части применения сметных нормативов.

Этот результат охватывает ресурсно-индексный метод расчёта, применённую ФСНБ-2022, стоимость строительных ресурсов, индексы соответствующего периода, расценки и коэффициенты, накладные расходы, сметную прибыль, резерв на непредвиденные работы и НДС в пределах рассмотренного комплекта документов.

Проверенную смету рекомендовали для открытия финансирования

После получения положительного заключения сметную документацию рекомендовано утвердить для открытия финансирования и оплаты по фактическому выполнению работ. Проверенный расчёт тем самым мог использоваться на следующем этапе финансового сопровождения капитального ремонта.

Оплата по фактическому выполнению сохраняет отдельную доказательную границу. Само экспертное заключение не подтверждает, что ремонт кровли уже выполнен, не устанавливает фактический объём выполненных работ и не заменяет документы их приёмки.

Что не следует выводить из положительного заключения

Экспертиза подтверждает сметную документацию в части применения сметных нормативов и расчёта стоимости при условиях II квартала 2023 года. Она не является техническим обследованием многоквартирного дома, не подтверждает состояние кровельных конструкций, качество последующего ремонта или соответствие реально выполненных работ предусмотренным объёмам.

Если меняются конструктивные решения, состав или объёмы кровельных работ, цены ресурсов, применённые нормативы, коэффициенты, размер предусмотренных начислений либо ценовой период, меняется и расчётная основа. Поэтому положительный результат по рассмотренной смете не переносится автоматически на новую редакцию документации или другой многоквартирный дом.